Si planea refinanciar su condominio Nueva York u hogar, su potencial prestamista hipotecario esta pregunta: "?Qué es una CEMA?" Su respuesta le dir? si ese prestamista se ajusta realmente en el mercado de bienes ra?ces de Nueva York. También podr?an ahorrar algunos big bucks.
CEMA significa "Consolidaci?n, ampliaci?n y acuerdo de modificaci?n" y esto es por qué su prestamista debe ser consciente de ello y c?mo puede beneficiarlo.
Cada condado en Nueva York grava un impuesto de hipoteca sobre las hipotecas en su jurisdicci?n. Tasas var?an de condado a condado y entre los tipos de propiedades (es decir, ?nica familia v. familia dos terrenos bald?os o propiedad comercial). En el condado de Nassau por ejemplo el impuesto en una sola familia hipoteca es 1,05 por ciento del monto del préstamo. En Nueva York el impuesto es de 2,05%, para una hipoteca en 500.000 d?lares y 2.175% por encima de esa cantidad. En una vivienda de NYC 300.000 d?lares es una friolera de $6,150.
Muchos prestamistas fuera no son conscientes de los impuestos de hipoteca de Nueva York y otros no se incluyen en sus revelaciones de préstamo. Todav?a otros pueden estimar la cantidad incorrecta debido a la variabilidad de condado por condado y ciertos matices que pueden afectar el c?lculo de impuestos. Cualquiera de estos errores podr?an conducir a una sorpresa desagradable en la mesa de cierre. Un prestamista con experiencia Nueva York no s?lo ser?n consciente del impuesto hipoteca pero puede reducir el tama?o de su obligaci?n cuando usted refinanciar.
Es donde entra en juego una CEMA. Un acuerdo de modificaci?n, extensi?n y condici?n se aprovecha de una laguna de impuestos hipotecarios para refinanciaci?n. Art?culo 11 de la ley de impuestos de Nueva York requiere el impuesto en cada hipoteca de bienes ra?ces en Nueva York, seg?n la cantidad de la deuda u obligaci?n asegurada. En otras palabras, el impuesto es s?lo sobre la nueva moneda. Por ejemplo, un prestatario con una hipoteca de 300.000 d?lares desea refinanciar en un nuevo préstamo de US $350.000, sacar dinero para mejoras en la vivienda. Con un refinanciamiento recta, el impuesto de hipoteca sobre la transacci?n - 350.000 d?lares de nuevos fondos - ser?a $7,175. Sin embargo, una CEMA pide el viejo prestamista para asignar su hipoteca a uno nuevo que, a continuaci?n, modificarla y consolidar en el préstamo de 350.000 d?lares. El resultado de 50.000 d?lares de nueva deuda y una obligaci?n de impuestos de hipoteca de $1,025.
Hoy la mayor?a de los prestatarios son refinanciaci?n para obtener una tasa de interés menor, en lugar de retirar de la equidad y un nuevo préstamo es normalmente menos de un 5% mayor que la anterior; lo suficiente como para cubrir los gastos de financiaci?n. Con una CEMA en tales casos puede reducir el impuesto de hipoteca esencialmente al peque?o cambio.
CEMAs no son un mate. El prestamista original debe estar dispuesto a permitir la asignaci?n aunque principales prestamistas suelen cumplan. Los tr?mites necesarios para lograr una ampliaci?n y modificaci?n puede llevar alg?n tiempo, a veces de seis a ocho semanas, pero un prestamista basado en Nueva York (a diferencia de un prestamista basado en internet que tiene licencia en todo el mundo) est? familiarizado con los caprichos del impuesto, organizan regularmente CEMAs y tendr?n un proceso en el lugar para hacer tan eficientemente. Planear, seleccionar un prestamista con experiencia en el proceso y ser un poco pacientes. El ahorro se har? que vale la pena.
Alan Bachman, es fundador y CEO Amerifund casa hipoteca
Amerifund Home Mortgage es un prestamista directo basado en Nueva York. Amerifund es un especialista en condominios y gallineros y un prestamista FHA aprobado. Amerifund puede ser contactado en 888-905-0397 o visite su sitio Web en http://www.amerifundhomemortgage.com/.
